外國人在美地產收入的納稅

January 8, 2015 1:59 pm0 commentsViews: 364
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近年,許多來自中港台的華人在美國購置房地產,有人是為了投資,有人購屋是自己在美經商。美國稅法有專門的條款規定這類人的納稅,其規則與美國居民有不同。

外國人(屋主) 在美國投資房地產,個人稅務情況,也不管美國與外國人的母國有無稅務協議(Treaty)其租金及買賣收入要向美國稅局報稅。外國人(屋主) 租金收入有兩種納稅方式:

一是預扣稅 (Withholding):即屋主在拿到租金前,已經被扣下稅額了。例如:租金是$5,000, 先扣30%即 $1,500。外國人屋主拿到租金$3,500。租金收入是一種被動(Passive)的收入,要預先扣除30%的稅額 (假如沒有稅務協議treaty的優惠),納稅額按照毛收入計算,而不是照純收入計算。毛收入和預扣稅要在1042-S表上申報,繳稅人必須申報1042表,截止期是第二年的3月15日。

二是預估繳稅(Estimate Tax):這是在純收入的基礎上計算,所以稅一般比預扣稅低。這和外國人在美國從事貿易和生意一樣,按照一般的累進稅率納稅。屋主用毛收入減去花費,如:房屋貸款利息、地產稅、管理費、維修費、水電、營運花費、維修及房屋有關的保險、折舊費等。例如租金收入$5,000,房屋貸款利息、地產稅、管理費、維修費、水電、營運花費、維修、及房屋有關的保險等是$3,000,折舊費是$1,000, 那淨收入只有$1,000。外國人(屋主) 預估收入$1,000,假設稅率是28%,那就先預繳$280。外國投資人為個人的用稅表1040NR申報,如果是外國公司用1120F表申報。

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